集体经营性建设用地入市，是指符合条件的农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等方式进入市场流转，与国有土地实现“同地同权同价”。其核心要求包括：
（一）入市底线
（1）坚守 “三条红线”：土地公有制性质不改变、耕地保护红线不突破、农民利益不受损。
（2）明确 “负面清单”：禁止宅基地入市、禁止新增农用地转建设用地入市、禁止商品住宅开发。
（二）入市条件
（1）规划先行：需符合国土空间规划，用途为工业、商业、文旅等经营性用途（非住宅）。
（2）权属清晰：完成集体土地所有权登记，无权属争议，未被司法查封或抵押。
（3）民主决策：经集体经济组织成员大会或代表大会三分之二以上同意，确保村民知情权、参与权，并公示决策结果不少于15日。
（三）全流程管理
依据《集体经营性建设用地入市试点办法》，建立"入市方案编制→乡镇初审→县级审核→公开交易→履约监管"全链条制度，配套土地增值收益调节金、不动产登记等细则。例如，广州增城区制定6项政策文件，明确土地增值收益调节金征收比例（20%-40%），用于反哺农村基建与环境整治。
各地通过创新模式，让土地资源转化为发展动能，形成可复制的经验：
增城区石滩镇水龙村65.8亩工业用地入市后，打造农产品电商产业园，预计提供400个就业岗位。当地通过“保姆级服务”引导市场主体，包括：
· 政策透明化：编制《入市流程指引》，针对土地价值、收益分配等关键问题开展宣讲；
· 村企对接会：消除企业顾虑，指导村集体履行 “四议两公开” 程序，确保村民决策参与率。
· 成效：土地节约集约水平提升，村集体收益与产业发展协同增长，助力 “百千万工程”。
青浦区华新镇杨家庄村13.5亩集体建设用地以3246万元成交，由花卉企业打造都市型花卉产业服务平台，实现“三个盘活”：
· 企业痛点：解决集体土地无法抵押融资的历史难题，企业获得稳定经营场所；
· 村民收益：土地出让收益反哺村集体，用于基建与村民福利；
· 产业集聚：带动周边花卉种植、加工、旅游等产业链发展。
创新：采用 “村集体委托专业机构 + 部门专人指导” 模式，确保流程合规，为全国提供操作样本。
高淳区通过 “弹性年期入市”（商服用地40 年、工业用地 50 年），将低效集体建设用地转为高温超导磁体生产项目，年产值预计 2亿元。
· 收益分配：首创“226”模式（20%村民分红、20%村公益金、60% 集体资产量化），确保农民“钱袋子”鼓起来；
· 金融突破：全国首笔集体经营性建设用地抵押贷款落地，授信 300万元，实现“同地同权”。
当前，多地正从试点向全域推开，重点聚焦：
1. 规划协同：推动国有与集体土地 “协同入市”，如泗阳县整合国有、集体土地，保障企业多样化用地需求；
2. 收益规范：细化净收益分配机制，避免 “镇街截留过多”，确保资金用于农村发展与民生；
3. 监管升级：建立全生命周期管理，对土地用途、环保、产业准入等实施动态跟踪。
集体经营性建设用地入市，是落实《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》的重要举措。通过制度创新与法治保障，既激活了农村土地资源，又推动了城乡要素平等交换。未来需进一步深化试点经验，完善《土地管理法实施条例》配套细则，确保改革红利惠及亿万农民，为构建新型工农城乡关系提供坚实支撑。
